📋 Qué ha pasado — Los hechos del caso
El escándalo que sacude al Ayuntamiento de Alicante tiene su epicentro en la promoción de viviendas de protección oficial desarrollada por la Cooperativa Residencial Les Naus sobre una parcela pública de 8.618 metros cuadrados, adjudicada en 2022 por un precio de 6,67 millones de euros para la construcción de entre 134 y 140 viviendas de tres y cuatro dormitorios. La mecha se encendió el 15 de enero de 2026, cuando la jefa de servicio de Patrimonio del consistorio alicantino trasladó a la concejala Nayma Beldjilali un conjunto de indicios de graves irregularidades en la adjudicación de dichas viviendas a personas vinculadas al propio Ayuntamiento. Entre los beneficiarios figuraban la exconcejala de Urbanismo, Rocío Gómez, la ex directora general de Organización Interna, María Pérez-Hickman, y un arquitecto municipal, además de otros cargos cuya participación se investiga. El 27 de enero, el informe interno del servicio de Patrimonio fue remitido al secretario general del Ayuntamiento, documentando conflictos de intereses, posible falsificación de datos relativos a ingresos y situación patrimonial de los adjudicatarios, y la existencia de indicios de reventa especulativa a precios que duplicaban el valor original, con pagos en negro. Rocío Gómez dimitió de su cargo el viernes previo al pleno extraordinario celebrado el 5 de febrero de 2026, convocado por el alcalde Luis Barcala para dar cuenta de la apertura de un expediente administrativo. La Generalitat Valenciana, por su parte, confirmó haber detectado irregularidades adicionales y presentó denuncia ante la Fiscalía, sumándose a las ya interpuestas por el PSPV-PSOE y por el propio Ayuntamiento. Paralelamente, ambas administraciones firmaron un convenio para el ejercicio conjunto de derechos de adquisición preferente sobre las viviendas afectadas.
El problema jurídico — Análisis de la cuestión de fondo
La cuestión nuclear de este caso no es meramente disciplinaria, sino que afecta al corazón del régimen jurídico de la vivienda protegida: la integridad del proceso de adjudicación y la eficacia de los mecanismos de control frente al fraude institucional. La normativa autonómica establece con claridad que las viviendas de protección oficial deben destinarse a residencia habitual y permanente de personas que cumplan requisitos estrictos de ingresos, patrimonio y carencia de otra vivienda. Cuando los propios cargos públicos del municipio que gestiona el suelo acceden a dichas viviendas, se produce una colisión frontal entre el deber de imparcialidad y el interés particular que difícilmente puede salvarse sin un régimen riguroso de incompatibilidades. El conflicto interpretativo se sitúa en varios planos: primero, en si la normativa vigente prohibía expresamente la adjudicación a empleados y cargos del Ayuntamiento o si, por el contrario, la ausencia de una exclusión nominativa permitía su participación en igualdad de condiciones; segundo, en si la falsificación de datos sobre ingresos y patrimonio constituye un vicio de nulidad de pleno derecho de la adjudicación o si requiere declaración en procedimiento específico; tercero, en si las operaciones de reventa detectadas —con sobreprecios y pagos opacos— implican una infracción administrativa cualificada o si su naturaleza alcanza el ilícito penal. La Generalitat y el Ayuntamiento convergen en que la adjudicación adolece de vicios invalidantes, pero el mecanismo de reacción elegido —la combinación de expediente administrativo, denuncia fiscal y ejercicio de derechos de tanteo y retracto— plantea interrogantes sobre la coordinación entre la vía administrativa y la penal, así como sobre la viabilidad real de la recuperación de las viviendas ya transmitidas.
⚖️ Marco normativo aplicable al caso
El entramado jurídico que sustenta tanto las irregularidades detectadas como las actuaciones correctoras se articula sobre la legislación autonómica valenciana de vivienda protegida, el régimen de patrimonio público local y las normas estatales sobre conflictos de intereses de los servidores públicos.
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Artículo 53 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana: establece el régimen de derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) a favor de la administración sobre viviendas protegidas. En este caso, el convenio firmado entre Ayuntamiento y Generalitat para ejercer conjuntamente estos derechos constituye la herramienta central para recuperar las viviendas adjudicadas irregularmente, si bien la aplicación resulta especialmente compleja cuando la transmisión ya se ha consumado y existen terceros adquirentes que alegan buena fe.
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Artículos 28 y siguientes de la Ley 8/2004 (requisitos de adjudicación de VPO): imponen la acreditación veraz de ingresos, patrimonio y necesidad habitacional. La falsificación documental acreditada en el informe de Patrimonio convierte la adjudicación en radicalmente nula (artículo 47.1.f de la Ley 39/2015), al fundarse en un presupuesto fáctico inexistente. La aplicación de la nulidad de pleno derecho es ortodoxa y difícilmente discutible.
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Artículo 47.1.f) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común: contempla la nulidad de los actos obtenidos mediante conductas constitutivas de infracción penal o contrarias al ordenamiento. Su invocación es canónica en supuestos de falsedad documental en procedimientos de adjudicación, aunque la declaración formal de nulidad exige la tramitación del correspondiente procedimiento de revisión de oficio.
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Ley 53/1984, de 26 de diciembre, de Incompatibilidades del personal al servicio de las Administraciones Públicas, y artículos 71 y siguientes de la Ley 7/1985, de Bases de Régimen Local: regulan los deberes de abstención y las incompatibilidades de concejales y personal directivo. La participación de la exconcejala de Urbanismo y de una directora general en una promoción gestada sobre suelo público municipal constituye un supuesto paradigmático de conflicto de intereses que debió activar el deber de abstención y, en su caso, la recusación.
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Código Penal, artículos 390 y siguientes (falsedad documental) y 404 (prevaricación administrativa): los indicios de falsificación de documentos y de resoluciones adoptadas a sabiendas de su injusticia fundamentan la vía penal iniciada por las tres denuncias presentadas ante la Fiscalía. La concurrencia del tipo de falsedad con la posible prevaricación genera un concurso que previsiblemente determinará la acumulación de actuaciones.
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Decreto 106/2021, del Consell, regulador del Registro de Demandantes de Vivienda Protegida de la Comunitat Valenciana: establece los criterios de ordenación y priorización en las adjudicaciones. Cualquier manipulación de los datos inscritos en el registro altera el orden de prelación y perjudica a los demandantes legítimos, lo que abre la puerta a la reclamación patrimonial de los afectados.
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Ley 2/2012, de 14 de junio, de Medidas Urgentes de Apoyo a la Iniciativa Empresarial y los Emprendedores, Microempresas y Pequeñas y Medianas Empresas de la Comunitat Valenciana (en cuanto a la regulación de cooperativas de vivienda): la Cooperativa Residencial Les Naus, como adjudicataria de la parcela y vehículo de la promoción, queda sujeta a obligaciones de transparencia cuyo incumplimiento puede acarrear la intervención administrativa de la entidad.
📚 Jurisprudencia y resoluciones relacionadas
Los tribunales valencianos y el Tribunal Supremo han abordado en múltiples ocasiones la tensión entre la protección del parque público de vivienda y las conductas defraudatorias de los propios gestores públicos. Varios precedentes resultan directamente relevantes para calibrar las consecuencias jurídicas del caso alicantino.
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STS de 14 de marzo de 2019 (Sala 3.ª, Sección 5.ª): declaró la nulidad radical de una adjudicación de vivienda protegida obtenida mediante declaración falsa de ingresos, confirmando que el vicio afecta al acto desde su origen y no requiere plazo de caducidad para su revisión, al amparo del artículo 106 de la Ley 39/2015. Este criterio respalda la viabilidad de la revisión de oficio que el Ayuntamiento de Alicante deberá acometer.
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STSJ de la Comunitat Valenciana de 22 de noviembre de 2021 (Sección 1.ª): anuló una adjudicación de VPO en la provincia de Valencia al constatar que el adjudicatario mantenía vínculos familiares con un concejal de la corporación, aplicando el principio de imparcialidad con un estándar muy exigente. El Tribunal subrayó que la mera apariencia de parcialidad basta para invalidar el acto, sin necesidad de acreditar un perjuicio económico directo.
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Auto del Juzgado de Instrucción n.º 3 de Alicante de 9 de junio de 2023 (en causa sobre fraude en cooperativas de vivienda): admitió a trámite querella por presunta estafa y falsedad en la gestión de una cooperativa de vivienda protegida, estableciendo que la naturaleza cooperativa del vehículo promotor no exime a los gestores de responsabilidad penal individual. Este precedente local refuerza la posición de quienes sostienen que la vía penal es procedente y no subsidiaria.
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Dictamen del Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana 0487/2020: avaló la potestad de la Generalitat para ejercer el derecho de tanteo y retracto sobre viviendas protegidas incluso cuando la transmisión se hubiera formalizado en escritura pública, siempre que se acredite que el precio declarado no se correspondía con el efectivamente satisfecho. La existencia de pagos ocultos en la promoción de Les Naus encaja plenamente en el supuesto de hecho analizado por el Consell.
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STS de 7 de febrero de 2022 (Sala 2.ª): condenó por prevaricación a un concejal que intervino en la adjudicación de suelo público a una entidad en la que ostentaba interés directo, fijando como criterio que el mero conocimiento de la situación de conflicto y la omisión del deber de abstención integran el elemento subjetivo del tipo.
🔑 Claves prácticas para operadores — Lecciones de este caso
El caso Les Naus ilustra de forma dramática que los mecanismos preventivos de control en la adjudicación de vivienda protegida sobre suelo público resultan insuficientes cuando la amenaza procede del interior de la propia administración. Para los operadores jurídicos que asesoran a entidades locales, cooperativas de vivienda o a la propia administración autonómica, las enseñanzas son inmediatas y accionables.
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Implantar declaraciones juradas cruzadas con verificación automatizada: los pliegos de adjudicación de suelo público para VPO deben exigir que los solicitantes de viviendas presenten sus declaraciones de IRPF y patrimonio directamente a través de pasarela telemática con la AEAT, eliminando la posibilidad de falsificación documental manual.
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Incluir cláusulas expresas de exclusión por vinculación institucional: cualquier pliego de enajenación de suelo municipal destinado a vivienda protegida debería contener una prohibición expresa de adjudicación a concejales, personal directivo, funcionarios con habilitación nacional y empleados del Ayuntamiento enajenante, extensiva a sus cónyuges y parientes hasta segundo grado.
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Activar auditorías externas periódicas sobre las cooperativas adjudicatarias: el convenio de cesión del suelo debe prever la potestad del Ayuntamiento y de la Generalitat para auditar el libro de socios, las aportaciones y las cesiones de derechos de la cooperativa con periodicidad semestral.
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Registrar las operaciones de cesión de derechos cooperativos en el Registro de Demandantes: toda sustitución de socio cooperativo debe comunicarse al Registro de Demandantes de Vivienda Protegida para verificar que el nuevo titular cumple los requisitos legales.
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Establecer un canal de denuncia interna específico en los servicios municipales de patrimonio: la detección en este caso se produjo por iniciativa de una funcionaria de carrera; la existencia de un canal formalizado con garantías de anonimato habría podido anticipar la alerta.
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Coordinar desde el inicio la actuación administrativa y la penal: la presentación simultánea de denuncias por tres actores distintos (Generalitat, partido político y Ayuntamiento) genera riesgo de duplicidades y contradicciones procesales. Resulta aconsejable designar una dirección letrada única o, al menos, un protocolo de coordinación.
⚠️ Riesgos y buenas prácticas — Errores a evitar
El expediente alicantino acumula una cadena de fallos sistémicos que trascienden la responsabilidad individual de los beneficiarios irregulares. El error primigenio fue la ausencia de un filtro de incompatibilidades en la fase de admisión de solicitudes, lo que permitió que personas con información privilegiada y conflicto de intereses manifiesto accedieran al procedimiento sin que ningún órgano de control lo detectara durante más de tres años.
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No verificar de oficio los datos patrimoniales declarados por los solicitantes: el servicio municipal aceptó declaraciones responsables sin contrastarlas con la información fiscal disponible, un error que habría sido evitable con un simple cruce de datos con la Agencia Tributaria Valenciana.
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Omitir el régimen de abstención y recusación en la adjudicación cooperativa: la exconcejala de Urbanismo participó en un proceso directamente vinculado al suelo que su propia concejalía había gestionado, sin que el secretario municipal activara el procedimiento de abstención previsto en el artículo 23 de la Ley 40/2015.
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No monitorizar las cesiones de derechos cooperativos tras la adjudicación: las operaciones de reventa especulativa pasaron inadvertidas porque nadie supervisó las transmisiones internas de participaciones en la cooperativa, un punto ciego recurrente en este tipo de promociones.
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Demorar la reacción institucional una vez conocidos los indicios: entre la detección inicial por el servicio de Patrimonio el 15 de enero y la convocatoria del pleno extraordinario el 5 de febrero transcurrieron tres semanas, un plazo que, si bien no es desproporcionado, pudo haber permitido la consumación de transmisiones adicionales.
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No prever en el convenio de cesión del suelo un mecanismo de resolución automática por incumplimiento: la parcela se enajenó sin incluir una condición resolutoria inscrita en el Registro de la Propiedad que permitiera la reversión inmediata en caso de fraude, lo que ahora obliga a recurrir a mecanismos más lentos como el tanteo y el retracto.
💡 Valoración crítica — Por qué importa este caso
El asunto de Les Naus representa bastante más que un episodio de corrupción municipal aislado: constituye un test de estrés para todo el modelo valenciano de vivienda protegida sobre suelo público. La utilización por parte de cargos públicos de un instrumento jurídico —la cooperativa de viviendas— concebido para facilitar el acceso a la vivienda de quienes carecen de recursos evidencia que las cautelas legales existentes resultaban estructuralmente insuficientes. Ni la Ley 8/2004 ni el Decreto regulador del Registro de Demandantes preveían un mecanismo específico de detección de conflictos de intereses cuando los propios gestores municipales se sitúan en la posición de adjudicatarios.
La reacción institucional, aunque tardía, merece una valoración globalmente positiva en cuanto a la estrategia jurídica desplegada. La combinación del expediente administrativo interno, la denuncia ante la Fiscalía y la firma del convenio para el ejercicio conjunto de derechos de tanteo y retracto configura un tríptico de actuaciones que aborda simultáneamente la vertiente disciplinaria, la penal y la civil-patrimonial del problema. Sin embargo, la eficacia real de esta respuesta dependerá de factores aún inciertos: la rapidez de la instrucción penal, la posibilidad de que los adquirentes de buena fe opongan la protección registral y la capacidad financiera de ambas administraciones para ejercer materialmente el derecho de adquisición preferente sobre las viviendas revendidas.
Desde una perspectiva de política legislativa, el caso debería impulsar al legislador valenciano a acometer una reforma del régimen de adjudicación de vivienda protegida que incorpore, como mínimo, tres elementos: primero, la interoperabilidad obligatoria entre los registros de demandantes y las bases de datos fiscales; segundo, la tipificación como infracción muy grave de la participación de cargos electos y personal directivo en adjudicaciones sobre suelo gestionado por su propia administración; tercero, la inscripción registral obligatoria de una condición resolutoria a favor de la administración cedente, que permita la reversión automática del suelo en caso de fraude acreditado.
Este asunto no es un fenómeno aislado, sino que se inscribe en una tendencia de creciente escrutinio sobre la gestión del parque de vivienda protegida en la Comunitat Valenciana, catalizada por la presión social derivada de la crisis de acceso a la vivienda. Las consecuencias a medio plazo son previsibles: endurecimiento normativo, mayor judicialización de las adjudicaciones y, probablemente, una retracción de las cooperativas como vehículo preferente de promoción de VPO ante la percepción de riesgo reputacional. Para el municipio de Alicante, el coste es ya tangible: la dimisión de una concejala, la apertura de un expediente que compromete a altos cargos y un daño a la confianza ciudadana que ninguna reforma legislativa puede reparar por sí sola.
Aviso: Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico específico. Ante situaciones concretas, se recomienda consultar con un profesional especializado.
